Du hast deine Traumimmobilie gefunden und der Kaufpreis scheint machbar? Herzlichen Glückwunsch! Doch bevor die Sektkorken knallen, gibt es einen entscheidenden Faktor, den viele Käufer:innen unterschätzen: die Nebenkosten beim Hauskauf. Diese oft als “zweite Miete” bezeichneten Ausgaben können die Gesamtkosten deines Projekts erheblich in die Höhe treiben und müssen in deiner Finanzplanung von Anfang an berücksichtigt werden.
Dieser umfassende Ratgeber dient dir als lückenlose Checkliste. Wir erklären dir detailliert alle anfallenden Kaufnebenkosten einer Immobilie in Österreich – von der Grunderwerbsteuer über Notargebühren bis zur Maklerprovision – und zeigen dir anhand einer Beispielrechnung, womit du wirklich rechnen musst, um eine realistische Budgetplanung zu ermöglichen.
Das Wichtigste in Kürze:
- – Plane rund 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten aus deinem Eigenkapital ein.
- – Diese Kosten sind sofort fällig und werden in der Regel nicht vom Bankkredit abgedeckt.
- – Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Grundbucheintragung.
- – Eine detaillierte Aufstellung ist die Grundlage für dein Finanzierungsgespräch.
1. Warum die Nebenkosten so entscheidend für deine Finanzierung sind
Die Kaufnebenkosten sind deshalb so kritisch, weil sie den Betrag an Eigenkapital, den du für den Kauf benötigst, massiv erhöhen. Während der Kaufpreis selbst über einen Kredit finanziert wird, erwarten Banken in der Regel, dass du die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlst. Eine unvollständige Planung kann hier schnell dazu führen, dass die gesamte Finanzierung platzt, weil das nötige Eigenkapital fehlt.
2. Die Nebenkosten im Detail: Eine Checkliste
Hier sind alle wesentlichen Kostenpunkte, die du in dein Budget einplanen musst, aufgelistet in der typischen Reihenfolge ihres Anfallens.
Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
Diese Steuer ist eine Pflichtabgabe an das Finanzamt bei jedem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Österreich. Sie beträgt pauschal 3,5 % der Bemessungsgrundlage (in der Regel der Kaufpreis) und ist nicht verhandelbar.
Maklerprovision: ca. 3 % des Kaufpreises (+ 20 % USt.)
Wird die Immobilie über eine:n Makler:in vermittelt, fällt eine Provision an. Die gesetzliche Höchstgrenze liegt bei 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. In manchen Fällen kann dieser Satz niedriger sein oder bei einem Privatverkauf komplett entfallen.
Notar- oder Anwaltskosten: ca. 1–2 % des Kaufpreises (+ 20 % USt.)
Für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhänderische Abwicklung der Zahlung ist in Österreich ein:e Notar:in oder Anwält:in zwingend erforderlich. Die Kosten variieren je nach Komplexität des Vertrags und dem Kaufpreis.
Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
Damit die Immobilie rechtlich auch dir gehört, muss dein Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Für diesen gerichtlichen Akt wird eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises fällig.
Kosten für die Kreditfinanzierung (falls zutreffend)
Wenn du einen Kredit aufnimmst, trägt die Bank zur Absicherung ein Pfandrecht im Grundbuch ein. Die Gebühr für diese Eintragung des Pfandrechts beträgt 1,2 % der Kreditsumme. Hinzu können noch Bearbeitungsgebühren seitens der Bank kommen.
3. Beispielrechnung: So viel kostet es wirklich
Um die abstrakten Prozentzahlen greifbar zu machen, hier eine konkrete Beispielrechnung für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von € 400.000:
| Kostenpunkt | Prozentsatz | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | € 400.000 | |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | € 14.000 |
| Grundbucheintragung | 1,1 % | € 4.400 |
| Maklerprovision (inkl. USt.) | 3,6 % | € 14.400 |
| Notarkosten (inkl. USt.) | 1,8 % | € 7.200 |
| Summe Nebenkosten | ca. 10 % | € 40.000 |
| Gesamtkosten | € 440.000 |
Du benötigst in diesem Fall also nicht nur das Eigenkapital für die Bank, sondern zusätzlich € 40.000 allein für die Nebenkosten.
Tipp: Schaffe einen zusätzlichen Puffer
Du solltest über die berechneten Nebenkosten hinaus einen zusätzlichen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen. Das können Kosten für ein Sachverständigen-Gutachten vor dem Kauf, diverse Behördengebühren oder erste kleine Reparaturen nach der Übergabe sein. Dieser Puffer gibt dir Sicherheit und schützt vor bösen Überraschungen.
Fazit: Gut geplant ist halb gekauft
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind ein wesentlicher, aber absolut planbarer Teil deines Wegs ins Eigenheim. Indem du von Anfang an transparent mit diesen Zahlen umgehst und sie fest in dein Budget integrierst, vermeidest du Stress und finanzielle Engpässe. Eine saubere und lückenlose Planung ist der beste Garant dafür, dass der Traum von den eigenen vier Wänden auf einem soliden finanziellen Fundament beginnt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Können die Nebenkosten mitfinanziert werden?
In der Regel nicht. Banken in Österreich verlangen, dass die Kaufnebenkosten vollständig aus dem Eigenkapital des Käufers oder der Käuferin bezahlt werden. Eine Finanzierung von über 100 % des Kaufpreises ist eine absolute Ausnahme und nur bei exzellenter Bonität und zusätzlichen Sicherheiten denkbar.
Wann müssen die Nebenkosten bezahlt werden?
Die meisten Nebenkosten werden rund um den Termin der Vertragsunterzeichnung und der treuhänderischen Abwicklung fällig. Du musst also sicherstellen, dass das Geld zu diesem Zeitpunkt liquide auf deinem Konto verfügbar ist.
Gibt es Möglichkeiten, bei den Nebenkosten zu sparen?
Ja, es gibt einige wenige Hebel. Die größten Einsparungen sind bei der Maklerprovision möglich, wenn du eine Immobilie direkt von privat kaufst. Bei den Notar- oder Anwaltskosten lohnt es sich, vorab Honorarangebote von verschiedenen Kanzleien einzuholen. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr sind hingegen fixe Sätze und nicht verhandelbar.
